В обиходе «аренда квартиры» говорят про любую сдачу жилья внаём, но с точки зрения Гражданского кодекса это два разных договора с разными правилами. Путаница в терминах — не просто формальность: от неё зависит, какие нормы ГК РФ применяются к отношениям сторон.
Если квартиру снимает физическое лицо (в том числе самозанятое) — это наём жилого помещения, глава 35 ГК РФ. Если нанимателем выступает юридическое лицо — это именно аренда, глава 34 ГК РФ, даже если юрлицо потом заселяет туда своих сотрудников. Это не выбор формулировки на вкус, а прямое следствие того, кто выступает стороной договора — и от этого зависит, какая глава кодекса регулирует отношения по умолчанию, если что-то не прописано в самом договоре явно.
По ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет — это верхняя граница по закону. Если в договоре срок вообще не указан, он по умолчанию считается заключённым на пять лет, а не бессрочно.
Если договор (найма или аренды) заключён на срок один год и более, у сторон возникает обязанность зарегистрировать обременение права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это отдельное действие после подписания самого договора — устная договорённость «мы просто подписали бумагу» не заменяет регистрацию, если срок формально годовой и длиннее. На практике многие стороны договариваются на 11 месяцев именно ради того, чтобы избежать этой обязанности — это законный и распространённый приём, а не нарушение.
Обеспечительный платёж (депозит) — это не дополнительная плата за проживание, а страховка на случай ущерба имуществу или задолженности по коммунальным платежам на момент выезда. Чтобы депозит реально защищал, а не превращался в предмет спора при возврате, в договоре стоит прямо прописать:
Опись имущества на момент передачи квартиры защищает нанимателя от требования оплатить «пропавшую» мебель, которой на самом деле никогда не было, и защищает наймодателя от порчи имущества без последствий. Показания счётчиков электричества, воды и газа на момент передачи ключей — отдельная и не менее важная фиксация: без неё наниматель рискует оплатить чужое потребление за период до заселения, а наймодатель — не получить оплату за реальное потребление нанимателя.
Договор можно оформить так, что он одновременно имеет силу акта приёма-передачи — удобно для простой сделки между физлицами «здесь и сейчас». Отдельный акт нужен, если передача происходит не в день подписания или требуется более детальная опись, чем поместится в сам договор.
Конструктор на Договор365 сам переключает терминологию между главой 34 и главой 35 ГК РФ в зависимости от того, кто наниматель — физлицо или юрлицо, и уже поддерживает депозит с рассрочкой, опись имущества, показания счётчиков и уведомление об обязательной регистрации при сроке от года. Бесплатно для сделки между физлицами. Заполнить договор аренды (найма) квартиры.